文 | 严跃进（上海易居研究院研究总监）上海易居房地产研究院副院长严跃进

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【1】五年前发布的征求意见稿，为何五年后正式出台？

要理解今年7月出台的住房租赁条例，得把时间线拉回到10年前。2014 年下半年，房价开始上扬，到了 2015 年，三、四线城市的房地产市场异常火爆，甚至出现了炒作现象。同年，住建部等部门发布了《大力发展住房租赁市场》文件，提出“多主体供给，多渠道保障”。在此之前，政策大多聚焦于保障房，而从 2015 年起，住房租赁的提法逐渐增多。

2015 年之后，经济形势向好，自如等长租公寓企业应运而生，开发商也纷纷投身其中。然而，长租公寓企业后来却出现了爆雷情况，最早暴露的房地产风险便源于此，引发了租客交钱却无法租房、金融产品打包等一系列问题。2019 - 2020 年，国家从房地产健康发展的角度出发，提出制定住房租赁条例。2020 年发布征求意见稿后，工作重心便转移到了保交楼等方面。

目前，房地产风险已大体得到控制，国家要推进“十五五”规划等工作，发展房地产新模式需要基础制度的支撑，于是征求意见稿变成了正式稿并发布，这成为“十五五”及后续房地产高质量发展的重要文件。从 2015 年到现在，大致就是这样一个发展过程。

【2】群租房会成为历史吗？

条例对租房人数和人均居住面积作出了明确规定，例如，厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住。

这种现象在小城市较为少见，但在大城市，由于房租昂贵、核心地段租客众多，便时有发生，此外还存在群租房的情况。在实际生活中，为了节省住房成本，群租房确实可能出现。我曾租过一套 90 平方米的房子，被隔成了至少九个房间，每个房间还住着两个人。这就引发了消防问题，这么多人，每人一部手机充电，再加上电饭锅、冬天取暖设备等，功率根本无法承受，这种情况在大城市尤为明显。

具体来看两个条例。其一，关于厨房、卫生间、阳台、过道等空间不得用于居住的规定，2020 年就曾讨论过，当时提出了“N + 1”的提法，即若有三个卧室，可再增加一个，其思路与现在相近，也就是厨房、卫生间等肯定不能对外出租。虽然很难想象有人会把厨房、卫生间拿来出租，但既然政策中有所提及，就说明一些城市存在此类现象，新闻报道中也曾出现过地下车库出租的情况。像北京等地，将这些内容写入政策，堵住了一些漏洞。相比修订稿，这个条款还将过道、车库等纳入其中，堵住了各种可能存在的漏洞。这种情况在个人房东中可能较为常见，长租公寓一般不会对房屋进行大幅改动，多少还会追求一些品质，最多也就是做“N +1”。当然，也不排除存在一些违规情况，但个人房东多隔几间房的现象确实存在。我认为个人房东应参考这个标准，合规经营，毕竟这样也赚不了太多钱。

从房东的角度来看，风险极大，尤其是当租客情况较为复杂时，一旦出现消防问题，将会十分麻烦。其二，关于租赁住房租住人数上限和人均最低租住面积的规定。客观来讲，有些人希望租到一张便宜的床，市场对此存在需求，导致有些房间床位多或住的人多。如今国家出台了很好的政策来解决这一问题，比如上海的安心集团主要经营集体宿舍，一个房间设有八张床。虽然形式上住的人也不少，但更加合规，拥有完备的管理体系，人员入住有序。这样既能通过一张床降低住房成本，又能通过宿舍的有序管理，确保租赁住房规范有序。国家层面提供了一些经济可承受、选择多样的房源，既保障了房屋出租的安全性，又从租房成本的角度做到了经济合理。

那么，新条例出台后，那些奇奇怪怪的租房形式是否就会消失呢？

理论上肯定是不允许存在的，但实际上，有些房东可能仍会这么做。长租公寓企业一般不会如此操作，或者不会做得太过分，否则被举报后，市场监管部门会进行检查。但个人房东若合同不备案，私下出租，就很难监管。所以，完全杜绝这种情况难度较大，不可能对每个房东都能监管到位。

除了法律约束，还可以采用市场化方式进行约束。比如有些宿舍可以对外出租，租金低且安全，那么租客就没有理由去租用房东改造的过道等奇怪空间。所以，即使在大城市设置一些一张床的床位，通过更好的管理和低成本房源的优势提升品质，也能倒逼房东做好房屋管理，而不是像以前那样粗放式经营，一个房间住十个人、二十个人。

如今，住房租赁市场有所降温，这种粗放式经营的模式也没多少人会选择。现在很多房子的租金下降 10% - 20%的可能性很大，租房成本有所降低。而且有些地方福利较好，像京东、小米等互联网大厂，为员工建造集体宿舍，床铺等设施都十分完善，这也是一种特殊的住房租赁形式。如果这些企业做得好，房东原先的粗放式模式肯定难以为继，除非有些租客不太在意租房的基本功能。

总体而言，租房品质朝着更好的方向发展是大势所趋，政策支持力度也会较大。比如，有些房子违规出租，房东觉得无人监管，一个房间每月收取 1000 元租金，在大城市看似便宜。但这种房子的合同无法备案，租客无法提取公积金。而正规化租赁有潜在福利保障，可以合同备案、办理居住证、提取公积金支付房租等。这会倒逼房东合规经营，摒弃粗放式模式。租赁市场已进入新阶段，除了法律出台，租赁市场自身也发生了变化。

【3】二房东概念重新界定

这次条例还明确了界定二房东的条款，其概念本身并不难理解，就是从房东那里租来房子再对外出租。但实际上，若较真起来，有些概念容易混淆。比如，我在某地租了房子，因工作变动需要换地方，而房子还有三个月到期，为了减少押金损失，我把房子转租给别人。从常理来讲，这种情况不属于二房东行为，因为并非为了炒作房子、从事相关业务。这次政策厘清了概念，大概意思是出租的房子超过一定数量就会被界定为二房东。

北京曾发布过租赁文件，规定对外经营的房子超过十间就属于二房东。这个要求不算高，有些房东有五间、六间房，仍作为个人出租，不被视为机构运作。对于房源较多的房东来说，有一点变化，就是要按照机构、企业的方式接受监管。

纳入监管主要有两方面影响。一是押金、租金要纳入资金监管账户，不能随意进入房东口袋。个人房东收取的钱进入个人腰包，政策上没有相关规定，但被认定为机构运作后，收取的押金、租金等各种费用要存入银行账户，这会对资金产生影响。二是防止卷款潜逃。卷款潜逃的房东有两种类型，一种是个人房东，他这边让你租，那边也让别人租，突然欠债后，收了很多租金便消失不见，第一个租客找上门来，才发现第二个“房东”不见了。这种房东素质太差，属于违法犯罪行为，实际上也卷不了太多款，这说明市场缺乏监管。

另一种是长租公寓式的二房东。过去，有些资金进入后，收储房子进行改造后对外出租。这次政策对此有所防备，以前常说的“长收短付”就是这种情况，即向每个租客收取一年租金，比如每月租金一万，一年收 12 万，但付给房东的租金只付一万，还跟房东说一次性交房费可以打折，剩下的 11 万，如果合规经营，可能用于装修或收储其他房子。但有些长租公寓企业不仅做长租公寓业务，还涉足其他投资，比如理财、炒股。如果股票市场行情好，11 万可能翻倍变成 22 万，这体现出一定的金融操作意识，但肯定是违规的。如果投资亏损，欠了房东的钱，就会东窗事发，在外界看来就是卷款潜逃，实际上是把钱挪作他用导致亏损。

我认为对二房东纳入监管十分重要。这种监管的主要出发点并非金融风险问题，与开发商的金融风险问题不同，开发商金融风险可能导致烂尾楼，涉及资金量大，政府难以有效管控。而房东卷款逃走，从租客角度看，损失最多是一年的资金，地方政府可以予以补上，所以它并非严格意义上的金融风险问题，而是破坏了住房租赁市场的秩序。住房租赁市场出现许多奇怪问题，损害了租客权益。法律背后有一个重要逻辑，就是站在人民群众的角度，租客相对来说属于弱势群体。规范二房东操作，无论是个人二房东还是机构二房东，都是为了让租赁市场更加规范，让租客租得安心。以前有卷款潜逃的新闻，现在基本听不到了，说明问题基本得到了解决。

长租公寓暴雷问题，相对较好解决，体量不大。而房地产烂尾楼问题规模大，解决难度高。所以在这个文件里，“二房东”这个词出现频率不高，征求意见稿中关于二房东的用词可能较多，现在这种现象少了，可以理解为风险出清了，把该写的条款写上去即可。

【4】这三类主体将面临合规大考

如果条例真正得到贯彻落实，租房市场会发生多大变化，是否会导致洗牌呢？真正的洗牌可能与市场经营有关，住房租赁市场经营不善的可能会被淘汰。但条例的规定不会迅速让住房租赁企业和房东的业务被淘汰，这需要一个过程。从条例本身来看，可从三类主体分析其影响。

一是房东租赁，即常见的个人房东的老房子、小区房，房东与租客的最大矛盾可能并非房子好坏，只要租金合适，租客私下协商租下不合格的房子，很难进行管理。但房东领域有个常见问题，押金，包括退押金纠纷。所以个人房东理解条例时，可重点关注押金相关条款。

二是长租公寓，指的是一些机构收房改造后出租的房子。条例对燃气、甲醛等问题的规定，很大程度与这类房子有关，因为它们需要收房改造。如果法律严格限定消防、建筑、燃气、室内装饰装修等标准，不符合标准的企业不得经营，监管会更容易。

三是保障性租赁住房，由政府或人才安居集团等运营，目前市场认可度还可以，没听说有特别大的问题。但这些房子后续可能会有一些要求，比如涉及小区人员就业、租金与政府政策走向等问题。

所以，既不用特别担心条例出台后住房租赁市场会天翻地覆，各机构也要从条例角度合规经营，否则终究会面临洗牌。

文：九派新闻记者 覃钰钰 实习生 丰琬晴