万亿高校消费市场，为什么品牌们盯上了这所“没有围墙”的大学？

当下，绝大多数大学的商业配套仍停留在“食堂+超市+零星外包店铺”的阶段。然而郑州西亚斯学院，却把校园商业做成了一门年客流千万级、集聚50家全国品牌校园首店的“微缩城市商业体”。

当地人戏称其为“新郑CBD”。但在商业观察者眼中，这所民办高校所呈现出的校园商业图景，不仅远超高校后勤的惯常定义，更折射出高校商业赛道一个值得深究的样本：当3.3万名Z世代学生成为核心客群，当校园本身成为开放式主题街区，高校商业究竟能迸发出怎样的可能性？

一、万亿级校园商业市场，品牌竞逐的新蓝海

在讨论西亚斯的校园商业之前，有必要先理解当下中国校园商业的整体格局——它正在以惊人的速度膨胀。

据教育部数据，截至2024年6月，全国共有高等学校3117所。据掌上大学《2025中国高校蓝皮书》，2024年中国在校大学生年度消费规模已达8500亿元，2025年高校市场（含学生关联消费）预计突破1.3万亿元，2028年将增至1.6万亿元。

餐饮是其中最活跃的板块。红餐大数据显示，高校餐饮市场规模已从2021年的3672.7亿元增长至2023年的4832.8亿元，年复合增长率高达31.6%。

高增长背后是品牌们的集体涌入。海底捞、老乡鸡、紫燕百味鸡等知名品牌纷纷在校内开设门店。其中茶饮咖啡赛道尤为激进。据壹览商业统计，至少35个茶咖品牌在全国高校开出超9000家校园店。瑞幸咖啡校园店突破1200家，蜜雪冰城校园店超过2100家。星巴克也已在高校开出72家门店。2025年6月，霸王茶姬清华大学照澜院店开业首日即售出超2200杯，成为当日全国门店GMV第一。有媒体形容：“大学校园正被爆改成商场B1。”

这些数据足以说明，高校具有消费群体稳定、集中、消费潜力高等优势，通过入驻高校商圈，品牌不仅能够在学生阶段就开始塑造并巩固品牌认知与忠诚度，还能延长品牌的生命周期。

然而，校园商业的发展并非坦途。物理壁垒是首要障碍——多数高校仍实行封闭或半封闭管理，校外消费者被挡在门外，商业辐射半径被天然压缩。

正是在这样的行业背景下，西亚斯的校园商业案例显得尤为独特。

二、全开放校园：从“学生食堂”到“区域商业目的地”

西亚斯校园商业的底层逻辑，首先建立在一个罕见的空间政策上——除重大活动之外，校园全年全时段对外开放，无需预约、无需登记。

这一决定并非偶然的管理选择，而是源自创办人陈肖纯一以贯之的办学理念——“大学不应有物理的围墙，更不应有思想的围墙。” 在他看来，封闭的校园不仅切断了大学与社会的天然联系，也限制了学生视野的延展和思想的流动，大学不应是象牙塔，而应是一个主动向城市敞开、与社会深度互动的公共场域。

正是基于这一理念，西亚斯在多数高校因安全考量纷纷收紧出入管控的背景下，选择了另一条路：拆掉物理的门槛，消融观念的边界。让原本3万在校生的人口基数被自然叠加上周边约30万新郑市民的休闲消费需求，校园从一个封闭的学生生活区，蝶变为辐射区域的消费目的地。

大学因开放而获得活力，城市因大学的融入而共享发展红利——这不仅是商业层面的增量，更是校地融合发展的生动实践。西亚斯以自身的开放，为当地注入了持续的消费动能，也让“大学”与“社区”之间不再有边界，真正实现了教育与城市、青年与社会的双向奔赴。

另一方面，校园本身提供了“留客”的物理载体。占地近2300亩的校园内，分布着中国古典园林、法式园林、西班牙街、伦敦街等主题景观，以及游泳馆、保龄球馆等运动设施。这种场景丰富度，使其具备了主题公园或购物中心的游逛属性，显著拉长了校外访客的停留时间。

更重要的是，西亚斯对校外消费者与校内师生执行完全一致的价格体系，且全面支持微信、支付宝支付。校园餐厅内7元、8元的平价餐食、无差别的消费权限，消除了社会公众进入校园消费的心理门槛。

这是一条清晰的商业逻辑链：全开放带来流量，景观化场景延长停留，统一价格消除交易障碍——最终，校园不再是封闭的学生生活区，而成为一个辐射周边社区的“区域商业目的地”。

三、3万Z世代：高密度、高粘性、高传播力的核心客群

任何商业模型都离不开对客群的精准画像。西亚斯商业的核心基本盘，是3.3万余名在校学生。这一群体的商业价值，在高校场景中被赋予了独特权重。

首先，客群密度极高且高度集中。3万人聚集在相对有限的校园范围内，日常学习、住宿、社交、饮食几乎全部在校园内完成，消费场景天然绑定。以日均两次进入商业场景计算，仅学生群体每年即可贡献超过1300万人次的消费频次。

其次，客群年龄结构高度年轻化——目前在校生都是“05后”为主，他们是典型的“数字原住民”，对校园后勤服务设施的要求已远超“吃饱穿暖”的基本层面，不再满足于单一的“食堂+超市”模式，而是追求更具品质感、社交属性和审美价值的消费体验。

第三，消费力与传播力并存。大学生作为年轻群体，天然具有社交媒体传播属性，使西亚斯校园商业在抖音、小红书等平台积累了远超其地理区位的线上声量。有调研显示，相较于其他消费客群，大学生更容易信任同校同学的“晒单”，校园KOC的转化效率也高于头部KOL——这意味着，校园内的每一次消费都可能演变为一次社交传播。

四、与学生共建，西亚斯校园商业的运营内核

如果说开放政策和高密度客群是西亚斯商业的“先天禀赋”，那么其运营模式则决定了禀赋能否真正转化为可持续的商业成果。

不同于多数高校将商业场地简单外包给第三方公司，西亚斯选择了一条更重、也更具挑战性的道路：自建商管团队，市场化运作。

西亚斯商管中心拥有一支专业团队，成员多来自万达、锦艺、银基等知名商业企业。这支团队负责招商、运营、企划全链条工作，以专业商业公司的标准对校园商业进行管理。

在招商方向上，西亚斯明确以学生需求为主导。他们不仅定期调研学生消费偏好，主动引入契合年轻群体喜好的品牌，更以各平台矩阵账号为交流阵地，主动收集学生意见。正是这一逻辑，让星巴克、麦当劳、泡泡玛特、必胜客、赛百味、霸王茶姬、711、茉莉奶白、华为等近50个全国性品牌将“校园首店”开设在西亚斯校园内。品牌方看中的，不仅是3万学生构成的稳定客流，更是校园商业团队所展现出的专业运营能力和对年轻客群的深刻理解。

在商户管理上，西亚斯推行一套独特的用户评价激励机制。每年由全体学生作为评委，对商户的服务质量、卫生状况、满意度进行评选，获评优秀的商户可获得现金奖励。这套机制将“用户评价”与“商户收益”直接挂钩，形成正向激励闭环，背后的逻辑是：谁是好的服务提供者，由被服务的人说了算。这既是对商户的正向激励，也是对学生消费主权意识的培养。

此外，这套评价机制不仅在商户管理层面，形成了“服务越好—评价越高—收益越多”的正向激励闭环，更在商户与校园之间催生了更深层的连接。每年，西亚斯商业管理中心联合全体商户开展慈善募捐活动，商户们积极响应，将日常经营中的部分收益转化为善款，回馈给校园。据统计，2023年至2025年，西亚斯商业板块累计募集慈善款项约76万元，全部用于在校贫困生资助及学生助学金发放，直接帮助有需要的学子减轻经济负担、安心完成学业。

这一举措的意义不止于慈善本身。对于商户而言，这是服务口碑之外的另一种价值实现——以善举赢得师生的尊重与信任，形成“学生评选激励—服务品质提升—慈善反哺学生”的二次闭环；对于学生而言，这份来自校园商户的温暖，既是物质上的支持，更是精神上的鼓励，让他们在求学路上感受到校园共同体的善意。西亚斯用这样的方式，让商业不再只是商业，而成为校园文化的一部分，让商户不仅做“生意”，更成为“育人”的参与者。

五、从格子铺到泡泡玛特：商业即教育

校园商业与城市商业最本质的区别，在于其必须服务于教育目标。西亚斯商业的深层逻辑，是将其作为“环境育人”和“实践育人”的载体。

每年，商管中心联合品牌商户提供勤工助学岗位。例如星巴克门店通常只保留1名正式员工，其余岗位全部由学生担任兼职；麦当劳、必胜客等品牌同样大量聘用学生兼职。学生在此过程中获得经济收入的同时，更积累了标准化的职场经验，了解了品牌化管理的完整流程。

此外，西亚斯专门划出铺位用于学生创业孵化。学生提交创业方案，经由学校就业创业指导中心审核后，可获得优惠租金的实体店铺。学校收取租金但给予大幅折扣，目的是“让学生感知到正常的商业氛围”。与此同时，商管团队也会为创业项目提供营销、运营指导。

这一孵化机制已经产出过典型案例。泡泡玛特创始人王宁在西亚斯就读期间，曾开设刻录光盘售卖店、创办格子铺，这些早期商业实践，或许就是王宁创业基因的萌芽。另一位校友创立的美容护肤品牌，目前全国门店已逾百家；还有校友创办的街舞培训机构，已在多地开设分校……

在全国范围内，将商业实践嵌入教育的探索并不鲜见。但西亚斯的独特之处在于，它将商业实践直接嵌入了一个真实运转、年客流千万级的商业体中——学生不是在模拟，而是在实战。

不能忽视的一点，西亚斯校园商业的所有收入均被重新投入校园建设：新建教学楼、翻修宿舍，投入AI课程硬件设备、聘请硅谷工程师授课……这些全部免费向学生开放，此外，逢年过节为学生发放福利、赠送景区门票等支出，同样来自商业收益的循环。

这是一套闭环逻辑：专业运营校园商业—产生合理收益—全部反哺教育设施—提升学生体验和培养质量—吸引更优质生源—进一步巩固商业基本盘—再反哺教育。

六、观察：高校商业赛道的“西亚斯启示”

近年，越来越多品牌开始关注高校场景的商业价值。但校园商业的推进长期面临双重掣肘：一是多数公办高校在“开放”问题上摇摆不定，物理壁垒限制了商业半径；二是高校后勤部门普遍缺乏专业的商业运营能力。

西亚斯的实践提供了另一种可能性：以开放式校园为流量底座，以专业化商管团队为运营核心，以学生需求为导向进行品牌招商，最终将商业收益反哺教育，形成可持续的正向循环。

校园商业的本质不是“把商业引进校园”，而是“让商业为教育服务”。西亚斯用二十年的实践，为这句话写下了一个颇具规模的注脚。在高校市场将突破万亿规模的当下，这个注脚值得被更多人看见。