作者｜贾拥民（均衡研究所学术顾问、浙江大学跨学科中心特约研究员）

近来，“银行下场卖房”的消息一再引发关注。

多家银行数以千套计的“银行直供房”通过线上平台集中入市，进行“低价甩卖”。但是，这些低价房源并未激起许多人预想中的抢购热潮。京东、阿里等平台显示，大量房源遭遇流拍，部分标的进入二次拍卖，但是报名者仍然寥寥无几。

其中一个例子是，从2025年11月19日至20日，内蒙古农村商业银行将名下位于呼伦贝尔经济开发区仁和街仁和小区的57套住宅房产在阿里资产平台上公开竞价拍卖，价格低至每套11.19万元至29万元，仅为同小区市场价格的七至八折，但是无人报名竞拍。这家银行此前竞拍结束的74套房产也全部流拍。

银行直供房比法拍房还难卖？

哪怕价格腰斩似乎也无济于事。兰州农商行竞价拍卖的“育才壹品”小区多套直供房，也因无人出价而流拍。这些房源的起拍单价仅为大约每平方米2000元，而贝壳平台显示，同一小区当前在售房源挂牌单价在每平方米3300至4600元之间。

这应该是普遍情况。仅仅在京东资产交易平台的“金融资产”频道所展示的银行直供房源中，就显示有9000多套房源已经进入二拍阶段，当然这也就是说，这些房源在一拍时都流拍了。

在银行直供房还是一个新生事物的时候，许多人预期，银行直供房应该会比法拍房更加容易出手得多。理由是，银行直供房已经是银行“自己名下”的房子了，而法拍房的产权依然属于原债务人，由于银行直供房的产权已经过户至银行名下，购房者直接向银行购买直供房，要比向债务人购买法拍房方便得多。

相比之下，根据中指研究院的数据，2025年1至10月，全国法拍市场各类法拍房源累计挂拍数量60.5万套，最终成交拍品数量为13.8万套，清仓率达22.8％（成交拍品/交易截止拍品），这个成交数字虽然不算很高，但看起来似乎还过得去。从目前的情况来看（也许日后会有变化），法拍房的成交率无疑要比银行直供房还要高一些。

何以如此？

今天就来抽丝剥茧地回答这个问题。在回答这个问题之前，首先需要明白，银行直供房其实相当复杂。

直供房信息不对称，吓跑潜在买家

银行直供房其实有很多类型，除了住宅之外，还有商铺、办公楼等，此外还包含工业厂房、车库等其他用房。即便只考虑住宅类银行直供房，情况也相当复杂。

这里存在一个信息不对称问题。具体可以从两个层面上来说。

第一个层面是供求结构上的。银行在平台上拍卖房子，但是未必能让相关信息高效率地触及有真正需求的潜在买家，这对于三线以下能级的城市的房子来说尤其突出。

经常关注此类拍卖信息的，往往是投资者或者高频网络用户，但是他们一般不是标价仅每套十几万元甚至只有几万的低能级城市的房子的有效客户。而低能级城市本地对这类房子有真实需求的潜在购房者，可能接触不到这类信息。

第二个层面是标的本身的。

尽管一般而言，银行直供房的主要来源是“抵债资产”，房产权属与法拍房相比会更加清晰一些，遗留下来的争议通常相对较少。

但是，银行直供房毕竟不是一般的商品房，还是有可能隐藏着不少“坑”的。例如，有的房子仍有产权瑕疵，或者需要购房者自行处理好清理和腾退问题；有的房子是房地产开发商抵债给银行的烂尾楼遗留商品房，建造质量可能有问题，或者相关的交易税费未曾付清；有的房子可能发生过非正常死亡事件（即“凶宅”），等等。

根据柠檬市场原理，当存在此类信息不对称时，会影响交易的达成，严重时甚至可能会导致市场的混乱。

当然，在规范的意义上说，这些信息问题是银行在拍卖直供房时应该予以充分披露并给出明确的风险提示的，但是这些要求在现实中往往很难做到。

而且，即便信息披露和风险提示很全面，这些风险的存在本身就意味着，潜在购房者需要拥有特定的专业知识并付出一定代价，从而他们实际支付的价格将会比挂牌价格高出一截，这无疑也会影响他们的购买意愿。

这种信息不对称是影响银行直供房成交率的一个直接原因。

银行直供房价格不低，高于法拍房

上面分析了银行直供房少人问津的两个原因。但这两个原因可能不是最关键的，因为它们只是助推性质的。最根本的原因，在于银行直供房的挂牌价格很可能其实并不便宜。

有人会说了，这怎么可能呢？银行直供房的挂牌价格不是仅仅相当于市场价格的七八成，有时甚至只有市场价格的一半吗！

对此，不必直接引用太多的价格数据，只需按照常理推导一下即可。

为了便于讨论，不妨限定只讨论住宅类银行直供房。

目前，市场上的银行直供房大多来源于抵债房产。抵债有协议抵债和司法诉讼抵债之分。协议抵债即双方不用通过司法程序即达成一致意见，完成交割，再自行处置；司法诉讼抵债即要先通过法院法拍程序。

值得讨论的，或者说，有典型意义的是司法诉讼抵债房产。这也就是通常所说的“法拍房”。法拍是整个抵债过程的前置环节，如果房产标的在法拍过程中顺利拍出，那么也不用出现抵债资产这种说法。

抵债房产是进入司法拍卖以后流拍的房产，即法院作出裁定以后，银行把相关资产接收下来，过户在银行名下，然后银行再通过其他途径来变卖的房产。

而法拍房的价格又如何呢？

在房地产市场向好的时候，法拍房的评估价格、挂牌价格和成交价格都是相当坚挺的，法拍成交价格和实际市场价格往往相差不大，在气氛狂热的情况下，甚至会出现法拍成交价格比市场价格还高的事情。

但是在房地产市场低迷的时候，法拍房一拍起步就是评估价格打八折，而评估价格本身往往就已经是市场价格的八折了，这样法拍房的一拍价格，往往就只有市场价格的七折或更低。一旦一拍流拍，二拍再打个八折，那么也就差不多相当于市场价格的五折了。

这样马上就可以看出，为什么银行直供房挂出一个相当于市场价格的七八折的价格，实际上根本不可能有太大的吸引力了吧！

要知道，银行直供房本来就是法拍房当中拍卖不出去的那些房子，怎么可能卖出比法拍房更高的价格呢？

事实上，在目前这个阶段，银行直供房确实是“挑了很多轮剩下来”的东西，卖不出好价钱毫不出奇。

试想一想吧：假设一个人，贷款买了房子后，发现自己有可能要断供了，如果决定不再咬牙坚持，那么第一选择肯定是自己把房子卖掉，自己卖不掉了，才会被银行收走，然后才会出现法拍房，再然后才会有银行直供房。经过了这么多轮之后，仍然剩下来的房子，又能卖出什么好价格呢？如果价格其实不低，又怎么会有很多人来买呢？

银行很精明，但是购房者也不傻

银行选择卖直供房，当然是一个精明的选择。

一方面，与传统的将不良资产转让给资产管理公司或不良资产基金相比，出售直供房处置效率与收益水平都更高。

另一方面，《中华人民共和国商业银行法》第四十二条明确规定了，商业银行因行使抵押权、质权而取得的不动产或股权，应当自取得之日起两年内予以处分。财政部《银行抵债资产管理办法》第十八条也要求银行取得抵债不动产和股权后应于两年内处置，若超期未处置，则在资本计量时施加惩罚性风险权重。

但是购房者也不傻。银行出售的直供房，也许偶尔可以为有心人提供捡漏的机会，但是总体上应该不可能成为购房者的良好的选择对象。

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编辑｜柏林