【大河财立方 记者 孙凯杰】5月25日、27日，首批4只商业不动产公募REITs相继面向公众投资者发售，4只产品全部一日售罄，提前结束募集并启动比例配售。

这是商业不动产REITs试点开闸以来的首批“玩家”，也是公募REITs市场五周年之际最具标志性的扩容事件。

4只产品合计募资规模超过200亿元，叠加此前证监会接收易方达、华夏、南方、中金4家基金公司提交的中证REITs全收益指数基金申报材料，公募REITs市场正在迎来从产品扩容到指数化投资的双重催化。

认购热度分化，券商自营成为战配助力

从公告来看，4只商业不动产REITs均提前结募，但认购热度分化明显。

汇添富上海地产商业REIT、中信建投首农商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT网下有效认购倍数分别为38.6、80.2、103.8、68.0倍。

兴业证券经济与金融研究院副院长刘郁团队认为，从认购情况来看，首批4只商业不动产REITs的网下认购倍数，整体均低于2025年6~9月发行的消费基础设施REITs，且低于近期发行的交通、保障性住房和能源REITs，可能与保险机构“整体缺席”商业不动产REITs的战略配售和网下询价有关。

团队研究测算，在保险类机构中，仅中国人寿保险集团旗下公司、中国保险投资基金分别战略认购了国泰海通砂之船商业REIT2.29%、1%的份额，其余3个项目中则没有保险类机构的直接参与。战略配售集中于券商、私募、信托、产投和公募基金，其中券商自营是首批商业不动产战配的主要参与者，认购份额达7.75%~18.75%。

值得一提的是，由唯品会全资持股的杉杉商业集团，此前已持有中金唯品会奥莱REIT，此次中金唯品会商业REIT上市后，唯品会旗下“奥莱REIT+商业REIT”的双REITs平台将正式成型。

清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究总监郭翔宇在接受大河财立方记者采访时表示，海外成熟REITs市场的经验表明，市场最终会走向品牌化和专业化运营。“以新加坡凯德为例，把最好的资产孵化好，以好的价格放入平台长期运营，下一次再发REITs，投资者会加深品牌印象。”

市场扩容背后，“活水”即将注入

“商业不动产REITs的扩容，对中国REITs市场来说无疑是里程碑式的。”郭翔宇表示，这不仅是底层资产类别的突破，更是公募REITs市场从“基础设施”单腿走路迈向“基础设施+商业不动产”双轮驱动的关键一跃。长期以来，郭翔宇始终认为，要把市场做得更活跃，需要让更多中长期资金参与进来。

想要让中长期资金“进得来、留得住”，流动性是绕不开的坎。

2025年下半年以来，公募REITs二级市场持续震荡，市场流动性不足的问题凸显，制约了保险资金、企业年金、养老金等中长期资金的参与。

据方正证券测算，目前，公募REITs市场换手率处于历史低位，主要受到股票市场上涨、观望情绪加浓、二级市场交易趋稳及部分项目集中分红导致价格波动收敛等因素影响；而从收益表现来看，公募REITs在跑输宽基大盘指数的同时，波动率还高于大量固收类指数，体现出“中等波动、收益偏低”的风险特性。

正是在这一背景下，5月18日，易方达、华夏、南方、中金4家公募基金公司同步申报中证REITs全收益指数基金，尤为重要。这是国内首批REITs指数化产品，也是市场从单一资产上市迈向指数化投资的关键一步。

该基金跟踪的中证REITs全收益指数，选取了53只已在沪深上市的公募REITs作为样本，占全部已上市REITs数量的65.43%。此外，全收益指数还将样本分红计入收益，更真实反映综合回报。

郭翔宇认为，推出指数基金、未来可能出现的ETF产品等，是市场成熟的重要标志。“海外REITs市场中个人投资者参与非常活跃。中国REITs市场除了盘活存量，还有一个重要使命——给居民提供一个介于股债之间的投资路径。”

强制分红+低利率：配置价值凸显

从投资属性看，公募REITs具有鲜明的长期配置特征。

根据规定，REITs每年须将不低于90%的可分配收益分配给投资者，多数产品的年化分派率在4%至6%之间，与大量红利资产的派息率相当，显著高于债券收益率、银行定存利率。在低利率时代，这一强制分红机制使其成为稀缺的稳定收益类资产。

郭翔宇认为，中国的REITs市场是一个非常有潜力的市场，需要盘活的存量资产规模非常大。“Nareit、EPRA等国际机构近年发布的全球REITs市场报告，都在持续关注C-REITs（中国REITs）市场，认为有很大的潜力。”

晨星中国基金研究中心高级分析师李一鸣接受大河财立方记者采访表示，对于社保基金、企业年金等中长期资金而言，REITs指数基金是高效的配置工具，指数化产品凭借透明化运作、风险分散特性和与股债低相关性的资产属性，契合其“长钱长投”需求，可作为传统非标资产的优质替代品。机构投资者正面临传统固收收益率下行、权益市场波动加剧的配置困境，REITs指数基金能通过覆盖商业不动产、煤电等多元主题资产，实现行业与现金流的双重分散。

从2021年首批基础设施REITs上市，到2025年商业不动产REITs试点开闸，再到2026年首批指数基金上报，中国公募REITs市场用五年时间逐渐走向成熟。

截至2026年5月，全市场已成立公募REITs达82只，总发行规模超2215亿元。但相较于中国庞大的存量不动产规模，这个数字仍只是冰山一角。

随着参与方、交易工具的不断完善，对于寻求稳健收益的投资者而言，这或许是低利率时代值得关注的资产配置方向。