撰文丨任大刚

年终岁末，正是每家居民小区物业公司决定性的关键时刻。

此时此刻，居民来年的物业费、停车费，无论半年还是整年，都得缴纳。物业公司能够收到多少，决定着来年的收成。对早交快交的住户，有的物业公司还提供米面等物资奖励。

而这个时候，也是居民向物业服务表达不满，与物业公司博弈的关键时刻：是不是质次价高？有没有侵犯业主权益？要不要换物业公司？有的居民简单直接的办法，就是拒缴物业费。

这样一来，就使物业公司和居民之间陷入法律纠纷。2025年12月，最高法院还专门发布几个案例，指导各地法院如何判决这类法律纠纷，可见这类法律纠纷恐怕不在少数。

01 物业管理是个专业的刚需

纠纷的存在，使有的居民萌生自办物业管理的想法，不管是在网上还是现实中，我都看到过不少这样的想法，以为只要小区居民齐心协力，就自主可控，省下一大笔钱，其实这个想法很难落实。

首先是人员组成。

有的小区居民可能可以胜任保洁之类低技能的工作，但保安怎么办？未经专业训练，他们如何处理突发事件？水电工怎么办？总不能让没有专业资质的小区居民来干水电修理的事务吧？

图/AI生成

其次是资质怎么解决。

自办物业，不仅同样面临给人发工资，办社保问题，涉及到收费，同时也就涉及到税收，这样，你不得不自办一家物业公司，那么谁是股东？谁来经营？绕去绕来，最后还是一家物业公司。你怎么保证你的物业公司比外面的物业公司更优秀？

居民小区必须有物业管理，这是一个刚需。

不少人应该见过没有物业管理的居民小区是什么样子。人员随意进出，垃圾遍地，绿化破败，杂草丛生，墙皮剥落等诸多问题。这样的居民小区，房产价值极低，居民不愿意花小钱，往往造成巨大财产损失。

可以说，小区物业管理既是专业的，也是一种刚需。问题在于，如何把这种刚需做得更专业，服务更到位？

02 物业的收费依据怎么来的？

物业收费是制约物业公司的最重要手段。

以《浙江省物业管理条例》（2025年修正通过）为例，其第二十九条规定，物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务人签订，其内容由双方约定，一般包括以下条款：……（四）物业服务费的标准和收取办法……

从该条例的规定看，非普通住宅前期物业服务和保障性住房的物业公司收费标准除外，普通住宅是业主与物业公司共同协商，由双方签订合同确定的，是市场指导价。

在实际操作中，却存在“协会参考价”的情形。

地方的物业行业管理协会根据地方法规的授权，通过数据采集，建立模型，分档分级，制定出不同服务等级和不同小区的物业服务费市场参考价区间，作为居民方和物业方的协商基础。

在这个制度设计中，居民方实处于相对弱势的谈判地位。

第一，不管是业主大会还是业委会，恐怕极少有能力和精力看懂数据采集和模型，这就成了物业方单方面叫价，而业主方没有多少还价依据的窘境。

第二，众所周知，行业协会的成员都是物业公司，而物业公司是要向行业协会缴纳会费的，两者之间实际上是一种深度的利益捆绑。换言之，明面上是行业协会居于“第三方”在提供貌似客观的“参考价”，但实际上，这个参考价，完全反映和代表着物业公司的利益。

图/豆包AI生成

第三，居民方理论上可以自由更换物业公司，但实际操作中，更换物业公司的手续非常繁琐且周期比较长，而且新公司一来，还面临着人员更换，人头不熟悉、底数不清的难题，除非搞到天怒人怨，居民方一般不会轻易更换物业公司。

第四，纵使更换物业公司，其实面临的很可能是同城所有物业公司都在一个行业协会“领导”下的问题。

也就是说，居民方的对手盘有一个隐形的“价格同盟”，这一家是这个价格，换一家，也是这个价格，最终，问题聚焦在物业经理本人的工作和沟通能力上。

通常的情况是，居民意见大，那就换一个物业经理了事。

03 公众有权知道物业公司盈亏

据估算，2023年，全国每年居民物业费开支大概在1万亿—1.3万亿之间，全国居民人均水电燃料的支出，为1530多元，全国总计约2.1万亿元，物业费开支占比，是水电燃料的一半多。这是一项不小的日常开支。

事涉民生民瘼，城市水电气的价格形成机制，是通过听证会产生的，尽管居民对很多听证会多有诟病，但终究是个应付自然垄断的不得已的办法，总还让人抱有一些改进的念想。

而根据上述分析可知，尽管物业收费很“市场化”，但其实物业也有一定程度的垄断性质。目前物业降价的原因，恐怕只有两个，一个是出现更多的物业公司，他们相互竞争，相互压价，把物业费打下去；第二是缴费率越来越低，物业公司不仅收入减少，而且也无法承担司法成本，主动退出。

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第二种方式实际上并不可取，因为拖欠物业费，不仅给整个小区遗留下很多历史难题，而且给新的物业公司选聘带来了坏的影响，可能选聘到更差的物业公司。

就物业方（协会和公司）而言，目前能够向居民公布的，一个是市场参考价，另一个是“服务与收费信息”“物业服务收支”“公共收益情况”“专项维修基金”等，至于物业公司的财务状况，居民无权了解。

一般意义上，如果不是公众公司，居民的确无权了解物业公司的经营状况，谁又能知道当地自来水公司、燃气公司和电力公司的经营状况呢？

但既然具有垄断性，公众当然就有知道其赚了还是赔了，赚了多少赔了多少的权利，不能行使和该不该行使，是两回事。

04 现阶段，物业费该升还是降？

可喜的是，最近几年，物业费开始出现了一些波动。

有升的。

房地产公众号“真叫卢俊”在2025年的一篇文章《为什么上海新盘物业费突然变贵》中提到：

2020年，我们曾经做过一个关于上海物业费的数据统计，当时，内环新房物业费大概8到10元/平/月、中外环5到6元/平/月、外环4-5元/平/月。

现在上海内环内新房物业费20元/平/月水平已是普遍现象，而内中环15元、中外环12元，就连外环外也已经来到了8元，对比五年前，上海新房物业费可以说是快速实现了翻倍增长。

该文把这一现象的原因归结为：

捆绑高价的物业费是开发商在限价时代，追求利润平衡点的一种方式。大部分新盘的物业合同，都是由开发商的相关企业来承接，这样一来，当地产开发的利润被压缩，也能够从高价物业费中反哺回来，成为利润的补充。

作者认为“整个物业费的提价体系是非常艰难的”，“我们看到的8块也好，15块也好，这个物业费价格从一开始就不是为了今年而制定，可能是未来十多年甚至二十多年的物业费水平。”

应该说，上海的新盘物业费很贵，有其非常特殊的原因。同时，作者也认为，目前存在着“全国物业费大跳水”现象。的确如此。

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另一公众号“看房有道”总结了全国多地物业费下降的现象：

南昌多个小区物业自降物业费，其中就有头部物业万科、龙湖、建发等。

中粮祥云悦府，刚交付2年左右的小区，建发物业费标准是3.5元/㎡/月，最新调整后为2.98元/㎡/月。

湖滨江龙湖煌盛春江天玺小区，高层从3.2元/平米/月降至2.9元/平米/月，洋房从3.6元/平米/月降至3.2元/平米/月，商铺从4.0元/平米/月降至3.6元/平。

红星中奥广场自2026年1月1日起，高层从3.0元/平米/月降至2.2元/平米/月，洋房由3.2元/平米/月降至2.4元/平米/月，商业由4.0元/平米/月降至3.2元/平米/月，车位管理费也从80元/个/月降到50元/个/月。

该文将物业费下调归结为：“‘催缴费很积极，服务却慢半拍’，一直以来业主对于物业的做法积怨已久。”

但实际的原因可能是，随着居民房产价格缩水，资产减值，居民不再愿意为它付出更多的管理费；再加上经济下行，家庭开支减少，物业费也必然被冲击；此外，通缩背景下，很多商品都在降价，物业服务也是普通商品，如何能够例外呢？

这些重要的变化因素，是否及时纳入物业管理行业协会的数据和模型中了？

总之，任你如何“质次价高”，如何“垄断”，最终都扛不住经济规律的制约。

题图为豆包AI生成